Makler-Exposés mit Innenraumfotos: Wenn Eigentumsrecht und Datenschutz zusammentreffen

Innenaufnahmen gehören bei Immobilien-Exposés zum üblichen Vermarktungsmaterial. Ihre Veröffentlichung kann jedoch mehr als nur Fragen der Immobilienvermarktung auslösen. Ein Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) zu einer Münchner Gewerbefläche zeigt, dass die gewerbliche Nutzung von Innenraumfotos Eigentumsrechte berühren kann. Sind auf den Bildern zugleich Personen oder ihnen zuordenbare Informationen erkennbar, kommt zusätzlich der Datenschutz ins Spiel.

Streit um die Online-Vermarktung einer Boutique

Ausgangspunkt war eine als „exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ beworbene Gewerbefläche in München. Die aktuelle Mieterin suchte einen Nachmieter und beauftragte hierfür eine Maklerin. Diese stellte das Objekt auf mehreren Internetseiten ein und verwendete dabei auch Fotos aus den Mieträumen. Eine ausdrückliche Beauftragung des Eigentümers für diese öffentliche Vermarktung lag nicht vor. Er hatte seinerseits offenbar einen Makler mit der Neuvermietung beauftragt. Das von der Mieterin veranlasste Online-Exposé soll sich zudem nachteilig auf den angestrebten Mietzins ausgewirkt haben.

Damit rückte eine weitere Frage in den Mittelpunkt: Wer darf Fotos von Innenräumen für die gewerbliche Vermarktung verwenden? Der BGH stellt klar, dass die öffentliche Vermarktung einer Immobilie unter Verwendung von Innenraumfotos einen Unterlassungsanspruch des Eigentümers nach § 1004 Abs. 1 BGB begründen kann. Ob ein Anspruch besteht, hängt unter anderem davon ab, ob der Eigentümer in die Nutzung eingewilligt hat. Das ergibt sich aus dem Versäumnisurteil vom 30. April 2026 (III ZR 164/25), das die bisherige Rechtsprechung zu gewerblich genutzten Fotografien von Grundstücken auf Innenräume überträgt.

Innenraumfotos können das Eigentumsrecht beeinträchtigen

Der BGH stellt zunächst klar, dass die von der Mieterin veranlasste Vermarktung nicht als Geschäftsbesorgung für den Eigentümer einzuordnen ist. Zugleich knüpft das Gericht an seine gefestigte Rechtsprechung an: Das Recht, Bauwerke und Gartenanlagen vom Grundstück aus zu fotografieren und die Aufnahmen gewerblich zu verwerten, steht dem Grundstückseigentümer zu. Für Fotografien aus Innenräumen soll nichts anderes gelten. Ein Verstoß gegen dieses Recht kann deshalb nach § 1004 Abs. 1 BGB als Eigentumsbeeinträchtigung abgewehrt werden.

Der BGH hob das Berufungsurteil teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Wann Innenraumfotos auch personenbezogene Daten betreffen

Der Fall hat zugleich eine datenschutzrechtliche Seite. Neben dem Eigentumsrecht kann bei veröffentlichten Innenraumfotos auch die DSGVO relevant werden. Enthalten die Aufnahmen Informationen über identifizierte oder identifizierbare natürliche Personen, handelt es sich insoweit um personenbezogene Daten. Soweit die Maklerin über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung personenbezogener Daten entscheidet, ist sie Verantwortliche im Sinne von Art. 4 Nr. 7 DSGVO.

Bildmaterial vor der Veröffentlichung sorgfältig prüfen

Für die Veröffentlichung von Fotos, die personenbezogene Daten enthalten, ist eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO erforderlich; eine Einwilligung ist dabei eine mögliche Rechtsgrundlage. Personenbezogene Informationen können sich aber auch ergeben, wenn auf den Aufnahmen keine Person unmittelbar zu sehen ist. Bei eingerichteten Gewerberäumen können etwa Schaukästen, Möbel oder Dekorationen Rückschlüsse auf den aktuellen Mieter ermöglichen. Bei Wohnungsangeboten kann diese Zuordnung noch leichter sein. Sind solche Informationen einer konkreten Person zuzuordnen, sind sie personenbezogen.

Besonders sorgfältig ist zu prüfen, ob Namensschilder, Schriftstücke oder andere sichtbare Datenträger auf den Fotos erscheinen. Makler sollten deshalb nicht nur klären, ob der Auftraggeber der Veröffentlichung zugestimmt hat, sondern das gesamte Bildmaterial vor der Online-Stellung auch unter Datenschutzgesichtspunkten prüfen.